Инструкция: прием квартиры в новостройке

Получение ключей от новостройки — долгожданный момент для многих владельцев. Однако, для объектов первичного рынка недвижимости также характерны различные риски, например, некачественная установка инженерных коммуникаций, наличие погрешностей в остеклении и т.д. Не спешите подписывать акт приема-передачи — сначала убедитесь, что все работы выполнены на должном уровне без ошибок и дефектов. Рассмотрим, как правильно принять недвижимость, чтобы в дальнейшем не переплачивать на ремонте.

Особенности приемки жилья в новостройке 

Приемка жилья — это обязательная процедура, в рамках которой покупатель или дольщик осматривает объект на предмет соответствия строительным и эксплуатационным нормам. Инициатором выступает застройщик, который извещает о вводе в эксплуатацию объекта. Уведомление может быть направлено различными каналами: на электронную почту, заказным письмом, СМС-сообщением или сообщением в мессенджер (варианты оговариваются заранее).

В назначенный день стороны встречаются на территории квартиры для осмотра объекта и подписания акта приема-передачи или акта о необходимости устранения выявленных дефектов. Нарушения можно определить в рамках визуального осмотра. 

При отсутствии недочетов акт совместно с договором подлежит регистрации в Росреестре. Если в течение 2-х месяцев покупатель уклоняется от приемки жилья, то застройщик вправе инициировать этот процесс в одностороннем порядке (ст. 8 ФЗ № 114). 

Для приемки потребуются следующие документы:

• договор купли-продажи или долевого участия;
• паспорт;
• нотариальная доверенность (если интересы представляет третье лицо).

Как максимально оценить жилье на предмет скрытых дефектов?

Желательно заручиться помощью профессионального эксперта. В назначенный день он поможет сделать соответствующие замеры и измерения, чтобы выявить скрытые нарушения. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 442 все недочеты можно отразить в дефектном акте. В этом случае возможны следующие варианты:

• устранение ошибок застройщиком в 60-дневный срок;
• уменьшение стоимости жилья пропорционально выявленному ущербу;
• получение компенсации на ликвидацию недочетов;
• отказ от любых действий (здесь единственным и экономически обоснованным решением выступает обращение в суд).

Привлечение профессионального эксперта позволяет:

• исключить покупку жилья с дефектами и недочетами;
• оценить соответствие качественных характеристик заявленным требованиям (у специалиста есть набор инструментов для проверки промерзания стен, уровня радиации, измерения электромагнитного излучения);
• правильно составить акт при выявлении недочетов.

Самостоятельная приемка квартиры

В случае самостоятельной приемки квартиры рекомендуем повторно изучить условия договора в части:

• площади жилья;
• наличия отделки;
• перечня сантехники и иного оборудования.

На объем проверок напрямую влияет выбранный тип отделки. В частности, при черновом варианте объектами выступают: вытяжная вентиляция, площадь квартиры, состояние стен, дверь, остекление. Разведение инженерных сетей по квартире отсутствует, то есть нет розеток и выключателей.

При предчистовой отделке дополнительно нужно проверить инженерные сети, стяжку и штукатурку. Чистовая отделка предусматривает оценку состояния напольного покрытия.

При самостоятельной приемке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1. Измерение площади. Рекомендуем начинать с этого этапа, так как при "дефиците" метров можно получить солидный дисконт, а при "профиците" придется подумать о вариантах доплаты. Здесь все просто: нужно измерить стены и вычислить общую площадь.
2. Проверка вытяжки и естественной вентиляции. Это мероприятие необходимо для исключения появления конденсата в холодное время года и сырости. Здесь понадобится обычный лист А4. Его необходимо приложить к вентиляционному отверстию, предварительно открыв окно и дверь. При наличии воздушной тяги лист должен прилипнуть.
3. Оценка электричества. Обратите внимание на розетки и свет.
4. Проверка установки окон и входной двери. Не должно быть сколов, царапин и трещин. Окна должны плавно открываться и закрываться, а входная дверь — не провисать.

Обратите внимание на следующие моменты:

• на нахождение труб в местах прохода через стены в специальных гильзах;
• на качество соединения полотенцесушителя с накидной гайкой;
• на монтаж кранов на сантехнических устройствах (не должно быть подтеков и ржавчины);
• на работоспособность вентилей возле счетчиков;
• на состояние перекрытия цементом места прохода канализационного стояка;
• на правильный уклон труб канализации;
• на качество монтажа батарей отопления (не должно быть подтеков, соблюдение необходимых зазоров для циркуляции воздуха и т.д.).

Что взять с собой на приемку?

Естественно, приобретение дорогостоящего оборудования нецелесообразно. Для оценки соответствия заявленным характеристикам достаточно взять минимальный набор инструментов:

• лампочку (для проверки патронов);
• рулетку;
• тестер для электричества (вольтамер);
• лист и ручку;
• строительный уровень;
• вертикальный отвес.

Не рекомендуем использовать зарядку и телефон для проверки электричества. В случае неполадок смартфон может сгореть.

Полезный совет! Приемку жилья лучше назначать на первую половину дня, чтобы оценить объект при дневном свете.

Все выявленные замечания необходимо внести в акт или в ведомость осмотра квартиры. Документ оформляется в произвольной форме в двух экземплярах. Факт согласования с застройщиком подтверждается подпись его представителя.

После устранения замечаний необходимо инициировать повторную приемку новостройки. В случае обнаружения не всех недочетов при первичном осмотре не стоит расстраиваться. В соответствии с ФЗ №114 гарантийный срок на такие объекты составляет 5 лет. Это значит, что в течение отведенного периода можно обратиться с претензией к застройщику.