Инструкция: прием квартиры в новостройке
Получение ключей от новостройки — долгожданный момент для многих владельцев. Однако, для объектов первичного рынка недвижимости также характерны различные риски, например, некачественная установка инженерных коммуникаций, наличие погрешностей в остеклении и т.д. Не спешите подписывать акт приема-передачи — сначала убедитесь, что все работы выполнены на должном уровне без ошибок и дефектов. Рассмотрим, как правильно принять недвижимость, чтобы в дальнейшем не переплачивать на ремонте.
Особенности приемки жилья в новостройке
Приемка жилья — это обязательная процедура, в рамках которой покупатель или дольщик осматривает объект на предмет соответствия строительным и эксплуатационным нормам. Инициатором выступает застройщик, который извещает о вводе в эксплуатацию объекта. Уведомление может быть направлено различными каналами: на электронную почту, заказным письмом, СМС-сообщением или сообщением в мессенджер (варианты оговариваются заранее).
В назначенный день стороны встречаются на территории квартиры для осмотра объекта и подписания акта приема-передачи или акта о необходимости устранения выявленных дефектов. Нарушения можно определить в рамках визуального осмотра.
При отсутствии недочетов акт совместно с договором подлежит регистрации в Росреестре. Если в течение 2-х месяцев покупатель уклоняется от приемки жилья, то застройщик вправе инициировать этот процесс в одностороннем порядке (ст. 8 ФЗ № 114).
Для приемки потребуются следующие документы:
договор купли-продажи или долевого участия;
паспорт;
нотариальная доверенность (если интересы представляет третье лицо).
Как максимально оценить жилье на предмет скрытых дефектов?
Желательно заручиться помощью профессионального эксперта. В назначенный день он поможет сделать соответствующие замеры и измерения, чтобы выявить скрытые нарушения. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 442 все недочеты можно отразить в дефектном акте. В этом случае возможны следующие варианты:
устранение ошибок застройщиком в 60-дневный срок;
уменьшение стоимости жилья пропорционально выявленному ущербу;
получение компенсации на ликвидацию недочетов;
отказ от любых действий (здесь единственным и экономически обоснованным решением выступает обращение в суд).
Привлечение профессионального эксперта позволяет:
исключить покупку жилья с дефектами и недочетами;
оценить соответствие качественных характеристик заявленным требованиям (у специалиста есть набор инструментов для проверки промерзания стен, уровня радиации, измерения электромагнитного излучения);
правильно составить акт при выявлении недочетов.
Самостоятельная приемка квартиры
В случае самостоятельной приемки квартиры рекомендуем повторно изучить условия договора в части:
площади жилья;
наличия отделки;
перечня сантехники и иного оборудования.
На объем проверок напрямую влияет выбранный тип отделки. В частности, при черновом варианте объектами выступают: вытяжная вентиляция, площадь квартиры, состояние стен, дверь, остекление. Разведение инженерных сетей по квартире отсутствует, то есть нет розеток и выключателей.
При предчистовой отделке дополнительно нужно проверить инженерные сети, стяжку и штукатурку. Чистовая отделка предусматривает оценку состояния напольного покрытия.
При самостоятельной приемке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Измерение площади. Рекомендуем начинать с этого этапа, так как при «дефиците» метров можно получить солидный дисконт, а при «профиците» придется подумать о вариантах доплаты. Здесь все просто: нужно измерить стены и вычислить общую площадь.
Проверка вытяжки и естественной вентиляции. Это мероприятие необходимо для исключения появления конденсата в холодное время года и сырости. Здесь понадобится обычный лист А4. Его необходимо приложить к вентиляционному отверстию, предварительно открыв окно и дверь. При наличии воздушной тяги лист должен прилипнуть.
Оценка электричества. Обратите внимание на розетки и свет.
Проверка установки окон и входной двери. Не должно быть сколов, царапин и трещин. Окна должны плавно открываться и закрываться, а входная дверь — не провисать.
Обратите внимание на следующие моменты:
на нахождение труб в местах прохода через стены в специальных гильзах;
на качество соединения полотенцесушителя с накидной гайкой;
на монтаж кранов на сантехнических устройствах (не должно быть подтеков и ржавчины);
на работоспособность вентилей возле счетчиков;
на состояние перекрытия цементом места прохода канализационного стояка;
на правильный уклон труб канализации;
на качество монтажа батарей отопления (не должно быть подтеков, соблюдение необходимых зазоров для циркуляции воздуха и т.д.).
Что взять с собой на приемку?
Естественно, приобретение дорогостоящего оборудования нецелесообразно. Для оценки соответствия заявленным характеристикам достаточно взять минимальный набор инструментов:
лампочку (для проверки патронов);
рулетку;
тестер для электричества (вольтамер);
лист и ручку;
строительный уровень;
вертикальный отвес.
Не рекомендуем использовать зарядку и телефон для проверки электричества. В случае неполадок смартфон может сгореть.
Полезный совет! Приемку жилья лучше назначать на первую половину дня, чтобы оценить объект при дневном свете.
Все выявленные замечания необходимо внести в акт или в ведомость осмотра квартиры. Документ оформляется в произвольной форме в двух экземплярах. Факт согласования с застройщиком подтверждается подпись его представителя.
После устранения замечаний необходимо инициировать повторную приемку новостройки. В случае обнаружения не всех недочетов при первичном осмотре не стоит расстраиваться. В соответствии с ФЗ №114 гарантийный срок на такие объекты составляет 5 лет. Это значит, что в течение отведенного периода можно обратиться с претензией к застройщику.