Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги?

Вложение свободных средств в недвижимость является консервативным способом получения пассивного дохода. С учетом нестабильной экономической ситуации спрос на жилые и коммерческие объекты продолжает расти (не каждый гражданин или организация могут самостоятельно приобрести актив). Рассмотрим особенности этого варианта инвестирования.

Шесть причин вложить деньги в недвижимость

Приобретение недвижимости — это хороший способ сохранения капитала во все времена. У такого инвестирования есть существенные преимущества:

1. Стоимость актива постоянно растет даже в периоды экономических потрясений. Это значит, что можно получить хороший доход с перепродажи объекта в перспективе.

2. Многовариантность использования. Например, жилую недвижимость можно сдавать посуточно, помесячно и получать пассивный доход или перепродать по более высокой стоимости.

3. Минимальные риски потери объекта. Вложение в недвижимость — это выбор консервативных инвесторов.

4. Отсутствие влияния инфляционных процессов на ценообразование. Даже при сильной инфляции цены на жилую и коммерческую недвижимость продолжают расти.

5. Простота. Для вложения капитала не требуются специальные знания и навыки. Достаточно изучить рынок недвижимости и прогнозируемые тенденции, чтобы выбрать оптимальный вариант.

6. Возможность спрогнозировать свой доход. Можно заказать оценку, чтобы уточнить рыночную стоимость актива и рассчитать ежемесячные поступления от аренды.

Варианты инвестирования

К основным способам инвестирования капитала в недвижимость можно отнести:

1. Приобретение жилых и коммерческих объектов для перепродажи. Достаточно купить квартиру на этапе котлована и продать дороже после ее сдачи. Такая схема является рабочей и для вторичного рынка, например, можно отремонтировать жилье в историческом центре, чтобы реализовать его по более высокой стоимости. Варианты востребованы и для коммерческих объектов.

2. Сдача в аренду. Можно сдавать жилье посуточно или на более длительный срок частным лицам и организациям, чтобы получать стабильный доход. Коммерческая недвижимость востребована для офисов, магазинов, хостелов, складов. Здесь важная роль отводится локации (здание на окраине может использоваться для производственного цеха, склада, а в центре города – для офиса).

Основные риски от инвестирования

Любая сфера инвестирования подвержена рискам, и рынок недвижимости не выступает исключением. Возможны следующие риски:

1. Неправильный выбор локации. Например, инвестор считает, что в выбранном районе цена за км метр возрастет из-за активного возведения социально значимых объектом или бизнес-центров, но возникает противоположная ситуация (стагнация из-за замораживания проекта). В таких условиях будет сложно выгодно продать или сдать объект в аренду.

2. Форс-мажорные обстоятельства природного и техногенного характера. Например, ухудшение экологической обстановки в местности из-за открытия завода, постоянное затопление территории и т.д.

3. Снижение стоимости из-за активного строительства вблизи новостроек. В этом случае цена на вторичное жилье может существенно упасть.

4. Возможность заключения договора с неблагонадежным арендатором. Иногда сдача актива приводит не к дополнительным выплатам, а к убыткам, например, при порче мебели или бытовой техники. Для сдачи объекта сначала необходимо устранить негативные последствия.

5. Потеря прав собственности. Такая ситуация возникает при сотрудничестве с мошенниками, фирмами-однодневками или «черными» риелторами. Исключить такие риски можно при использовании сервисов юридической проверки недвижимости.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость?

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость позволяют не только сохранить, но и приумножить капитал. Однако, в этом вопросе нельзя спешить. Спонтанная покупка объекта может стать причиной дополнительных расходов на коммунальные услуги, если его не удастся сдать в аренду. Причины такой ситуации очевидны:

• неудачная локация;

• приобретение недвижимости в аварийном или ветхом здании;

• отсутствие средств на проведение косметического ремонта;

• неблагоприятное социальное окружение (соседи, ведущие аморальный образ жизни и т.д.);

• плохая экологическая обстановка в местности.

Хорошим инвестиционным потенциалом наделены следующие форматы жилья:

1. Кладовые. В условиях активного роста стоимости квадратного метра жители крупных городов чаще отдают предпочтение небольшим квартирам. У них возникает потребность в организации хранения крупногабаритных вещей: велосипедов, горных лыж, палаток и т.д. Аренда места в кладовой сможет стать постоянным источником дохода. Для приобретения кладовой площадью 150-170 м² не требуются солидные вложения. При организации мест для хранения средний срок окупаемости составляет 2 года с доходностью 15 -20%.

2. Торговые помещения уличного формата – стрит-ритейлы. Инвестиции в такие объекты составляют до 8,5% годовых. Объекты востребованы не только в мегаполисах, но и в небольших городах.

3. Квартиры. Вложение средств в квартиры — это инструмент сохранения собственных средств. На этом варианте не получится много заработать, так как с ростом стоимости увеличивается срок окупаемости. Средняя доходность составляет 4% годовых.

4. Туристические объекты. Можно получить солидную доходность — до 50%, но здесь необходимы солидные первоначальные вложения и грамотный выбор локации. Без знаний в туристической области сложно правильно подобрать актив для инвестирования. 

5. Стрессовые объекты: залоговые квартиры, коммерческая недвижимость в рамках процедуры банкротства юридического лица и т.д. Их можно приобрести с солидным дисконтом через торги. Однако, из-за высокой конкуренции новичкам здесь будет непросто. 

6. Загородная недвижимость. Актуально для больших городов. Средняя арендная окупаемость объекта составляет 8 лет. Это перспективный сегмент рынка с доступным порогом входа. Ликвидность аналогичных активов напрямую связана с экологической обстановкой в местности, отдаленности от автомагистралей, наличием лесной или парковой зоны, водоемов.

Что сделать, чтобы заработать на недвижимости больше?

Для жилой недвижимости возможны следующие варианты:

• качественный дизайнерский ремонт; 

• разделение квартиры с большой площадью на несколько студий для дальнейшей их сдачи в аренду по более высокой стоимости;

• перепланировка (необходимо обязательно согласовать ее с БТИ);

• перевод жилого помещения в нежилое (актуально при наличии арендаторов, которым интересна именно эта локация для офисного или административного помещения).

Стоимость коммерческой недвижимости также можно увеличить за счет проведения качественного ремонта, организации стоянки перед зданием и других мероприятий, направленных на формирование комфортных условий.

Итак, вложение средств в недвижимость оправдано для различных целей: пассивного дохода, сохранения собственного капитала или получения прибыли от перепродажи. Для минимизации рисков важно грамотно подойти к выбору объекта инвестирования.