Как правильно составить договор с риелтором на покупку или продажу недвижимости

Решили обезопасить себя от правовых и рыночных рисков через заключение договора с риелтором? Обратите внимание на каждый пункт документа, иначе можно получить некачественную услугу и заплатить за нее солидную сумму.

В каких случаях нужен договор с риелтором?

На законодательном уровне отсутствует обязательная аттестация и сертификация риелторов, поэтому для обозначения прав и обязанностей сторон лучшим решением станет заключение договора.

Заключенный договор:

• защищает от обоснованных претензий сторон друг к другу;

• служит доказательством в суде;

• исключает неправомерные действия.

В заключении договора заинтересованы не только клиенты, но и добросовестные риелторы, так как документ выступает основанием получения оплаты за предоставленную услугу.

Преимущества и недостатки сотрудничества с риелтором

Среди явных достоинств необходимо отметить:

1. Наличие опыта работы. У профессиональных специалистов есть соответствующие знания в части ценообразования на рынке недвижимости, подбора квартиры или иного объекта, оценки юридической чистоты сделки. За счет разнообразных инструментов, применяемых в своей деятельности, посредники могут оперативно реализовать жилье или, наоборот, подобрать оптимальный вариант.

2. Минимизация временных затрат. Риелтор может сфотографировать объект в выгодном ракурсе, разместить объявление и организовать просмотр. В случае с подбором посредник сразу «отсеет» неподходящие варианты или укажет на недостатки.

3. Определение оптимальной цены. Посредник осведомлен о потребительских предпочтениях, постоянно анализирует рынок, поэтому знает все об установлении конкурентоспособной цены. 

4. Комплексное сопровождение. Это помощь в сборе документов, размещении объявления, выборе ипотечной программы кредитования, получении скидки от застройщика и т.д.

Недостатками являются:

• солидные расходы на вознаграждение (фиксированная сумма или процент с продажи);

• отсутствие гарантий (страхование ответственности риелторов является редким явлением);

• в ряде случаев конфликт интересов (для получения гонорара может пренебречь своей деловой этикой).

Типы договоров

С риелтором можно заключить следующие типы договоров:

1. Договор на оказание услуг (регулируется ст. 39 ГК РФ). В этом случае риелтор может выполнить часть задач в рамках сделки, например, сформировать договор купли-продажи, проверить юридическую чистоту сделки, разработать акт приема-передачи и т.д.

2. Договор-поручение. Риелтор действует в интересах заказчика на основании выданной нотариальной доверенности.

3. Агентский договор (регулируется ст. 52 ГК РФ). Запрещает прибегать к услугам других риелторов без штрафных санкций. В ряде случаев его называют эксклюзивным.

Что должно содержаться в договоре?

На законодательном уровне отсутствует понятие «риелторский договор», поэтому его унифицированной формы также нет. Это значит, что в любой предложенный вариант можно вносить изменения.

В документе рекомендуем уточнить:

1. Права и обязанности риелтора. Здесь важно максимально конкретизировать действия, которые должен выполнить посредник, например: подбор объектов недвижимости в соответствии с заданными параметрами, предварительный осмотр жилья, проверка юридической чистоты сделки, участие в переговорах, представление интересов и т.д. Отдельно необходимо отразить перечень услуг, которые должен предоставить риелтор независимо от того, состоится сделка или нет.

2. Ценообразование. Это важный раздел, так как зачастую по данному вопросу возникают разногласия. Здесь необходимо детально прописать фиксированную плату, процент с продаж и при каких условиях он начисляется, объем дополнительных расходов, подлежащих компенсации, например, за ГСМ при подборе частного дома за пределами черты города и т.д. Уже на этапе заключения договора стороны должны понимать, сколько составят максимальные расходы заказчика услуги, и какую сумму сможет заработать риелтор.

3. Порядок изменения условий договора. В одностороннем порядке нельзя внести дополнительные разделы и уточнения. Однако, каждая из сторон может аннулировать договор, если вторая нарушает условия. 

4. Срок действия. При наличии этого реквизита будет проще расторгнуть договор (например, документ теряет юридическую силу, если в срок до 01.05.2024 г. риелтор не будет заключена сделка).

5. Предмет договора. Это существенное условие, которое должно быть в документе, иначе договор не будет заключен (ст. 432 ГК РФ). Здесь нужно указать юридические и фактические действия исполнителя, например, поиск покупателя, разработка договора, сопровождение в МФЦ и т.д. 

6. Особенности покупаемой или реализуемой недвижимости. В случае с продажей достаточно перенести сведения из выписки ЕГРН. При покупке необходимо прописать нужные параметры: месторасположение, площадь, количество комнат, этаж, вид из окон, отведенный бюджет, возможность привлечения ипотеки или внесения материнского капитала и т.д.

Какие условия в договоре являются сомнительными?

Самая распространенная уловка — включение условия об эксклюзивности в договор о возмездном предоставлении услуг. Такая поправка может присутствовать только в агентском договоре.

Не стоит подписывать договор, если в нем есть следующие пункты:

• выплата независимо от результата (риелтор в любом случае получит свое вознаграждение без привязки к активным действиям, чтобы исключить этот момент важно детализировать предмет договора);

• широкие возможности риелтора;

• внесение задатка за заключение договора.