Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Покупка собственной квартиры – волнующее событие для любого человека. Если жилье приобреталось на стадии строительства, то предстоит долгое ожидание. Но вот свершилось – дом готов, получено официальное письмо от застройщика с приглашением на приемку. Документ должен быть именно официальным – бумажное письмо с вручением под роспись или электронное с усиленной квалифицированной подписью (телефонный звонок или СМС не являются законным уведомлением от застройщика). Но это только первый шаг к тому, чтобы стать полноправным хозяином квартиры. Предлагаем краткую инструкцию для счастливых новоселов по алгоритму действий. И сразу первый совет – сохраняйте все официальные документы на протяжении всего процесса оформления, начиная с письма-приглашения.

Подписание акта приема-передачи

Прежде всего, в течение недели собственник должен сообщить о намерении принять новостройку – например, записаться в график приемки. У собственника есть два месяца на то, чтобы лично осмотреть недвижимость и подписать документы. Если в течение этого срока он не появился, то застройщик получает право на заверение акта в одностороннем порядке. То есть квартира считается принятой, и выдвигать претензии к застройщику после этого будет бессмысленно.

Приемка квартиры – очень ответственный процесс. Порядок ее проведения установлен постановлением правительства РФ №422 от 23.03.2022 г. Необходимо проверить:

• правильность оформления документов;

• работу электропроводки, водоснабжения и других коммуникаций;

• исправность окон;

• качество отделки и другие детали. 

Не случайно так развита практика, когда собственники на осмотр квартиры приглашают независимого эксперта. Опытный специалист обратит внимание на все детали, которые могут упустить дольщики – измерит площадь комнат, уровнем выверит наклон стен, осмотрит входную дверь, при помощи свечи определит наличие сквозняков, проверит работу всех электрических розеток и патронов для лампочек, и прочее.

В среднем 9 из 10 квартир сдаются с недостатками. Если дефекты существенные, делающие квартиру непригодной для проживания и требующие больших затрат, акт приемки-передачи не подписывается. В этом случае собственник не получает ключей, а у застройщика есть 60 календарных дней на устранение своих недоработок без дополнительной оплаты.

В случае несущественных дефектов акт приема-передачи подписывается, но только при условии внесения всех обнаруженных недостатков в дефектную ведомость или акт осмотра. На их устранение отводится 60 дней, после чего проводится повторный осмотр квартиры собственником. Факт устранения недостатков должен быть зафиксирован документально.  

Для подписания акта приема-передачи необходим паспорт собственника и договор. Количество актов должно быть на один экземпляр больше, чем число дольщиков (можно оформить нотариально заверенные копии). После подписания хозяин квартиры получает ключи и может приступать к следующему этапу – оформлению права собственности. Сделать это нужно в течение полугода. 

Если квартира взята в ипотеку, копию акта приема-передачи нужно отправить в банк.

Заказ отчета об оценке недвижимости

Обязательность его составления оговаривается в пунктах кредитного договора. Отчет об оценке дает банку возможность узнать рыночную стоимость недвижимости. Его составление заказывается одной из оценочных организаций, которые аккредитованы в выдавшем ипотеку банке. Их список обычно приводится на сайте.

Рекомендуется заказать отчет сразу после подписания акта приемки-передачи, так как его написание требует времени, а у собственника на оформление всех документов только 6 месяцев.

Оформление права собственности

Для запуска процедуры необходимо, чтобы новостройка была поставлена застройщиком на кадастровый учет. После внесения данных о квартире в кадастр, государство выступает гарантом прав собственника на недвижимость. Примерные сроки постановки можно узнать у застройщика еще во время подписания акта приемки-передачи. Процесс может занять до 6 месяцев после введения дома в эксплуатацию, но обычно он длится меньше. Возможно, что к моменту подписания акта приемки-передачи дом уже будет стоять на учете.  

Вся российская недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН. Размер госпошлины для физических лиц – 2 тыс. руб. Для регистрации необходимы:

• паспорта всех дольщиков;

• брачное свидетельство (в случае совместной собственности);

• договор основания (долевого участия или уступки права требования);

• акты приема-передачи (по числу дольщиков плюс дополнительный экземпляр);

• кредитный договор и его копия;

• квитанция об уплате пошлины.

Для оформления права собственности необходимо принести пакет документов в МФЦ или банк. Максимум через 9 дней после подачи документов сведения о недвижимости будут внесены в базу Росреестра, и собственник получит выписку из ЕГРН и акт приема-передачи с отметкой о регистрации. С этого момента он становится полноправным владельцем квартиры. Для ипотечной квартиры в выписке указывается информация о том, что недвижимость находится в залоге у банка.   

После завершения процедуры у собственника есть 3 месяца на подачу в банк выписки из ЕГРН, договора долевого участия, отчета об оценке, страхового полиса – для подтверждения целевого расходования займа. Если сроки будут нарушены, придется платить неустойку согласно кредитного договора.

Оформление закладной

Как правило, банки настаивают на оформлении закладной, т.е. ипотечная квартира будет являться залоговым имуществом до полного исполнения обязательств по кредиту. Ее оформлением занимается банк, пакет документов тот же, что и для основного договора.

Владельцу ипотечной недвижимости нужно только поставить подпись, причем это можно сделать онлайн. Закладная оформляется в единственном экземпляре, регистрируется в Росреестре и хранится в банке. Заемщик может запросить ее копию.

Оформление страхового полиса

Если на ипотечную недвижимость оформлена закладная, недвижимость должна быть в обязательном порядке застрахована (ст. 31 Федерального закона 102-ФЗ). Полис страхования можно приобрести в страховой компании, аккредитованной банком. Документ предъявляется в банк вместе с выпиской из ЕГРН.

Регистрация по месту жительства

Регистрация по месту жительства необходима, если приобретенная квартира является единственной. Если же собственник дополнительно владеет другой жилой недвижимостью, и уже зарегистрирован по другому адресу, то регистрацию меняют по желанию. Чтобы зарегистрироваться в квартире, нужно собрать пакет документов:

• заявление о регистрации;

• паспорт;

• документ на право собственности (или на право вселения – например, договор аренды);

• согласие всех совершеннолетних собственников. 

С документами обращаются в паспортный стол или МФЦ, госпошлина не оплачивается. Паспорт с проставленным штампом о регистрации обязаны вернуть в срок, не превышающий 7 дней.  

Если квартира куплена на вторичном рынке, необходимо посетить управляющую компанию, чтобы сообщить им о смене собственника и подписать новый договор на коммунальные услуги.

После выполнения вышеперечисленных пунктов новосел станет официальным владельцем квартиры. А если вы только ищете свой будущий дом, то обращайтесь в Агентство недвижимости «Ярмарка жилья». Его сотрудники с радостью помогут тем, кто мечтает с комфортом обосноваться в Краснодаре.