Зачем нужна юридическая проверка недвижимости?
У каждой недвижимости на вторичном рынке есть своя история: количество собственников, совершаемые сделки с ней, прошлые обременения и т.д. Для исключения риска потери объекта, судебных тяжб или финансового ущерба важно своевременно проанализировать юридическую чистоту актива.
Какие риски возникают при покупке недвижимости?
Приобретение недвижимости — это серьезное решение, требующее солидных финансовых вложений собственных или заемных средств. Рекомендуем заказать юридическую проверку у профессионалов на предмет минимизации рисков.
У вторичных объектов возможны различные риски:
ущемление интересов несовершеннолетних лиц (если по отношению к объекту использовались средства материнского капитала или проводилась приватизация);
наличие лиц с правом на пожизненное проживание (их не получится выписать даже через суд);
вероятность пересмотра наследственных долей (при покупке недвижимости у наследников);
отсутствие согласия супруги на совершение сделки;
наличие процедуры банкротства продавца (предусматривает реализацию квартиры или иного актива через открытые торги);
наличие в квартире неузаконенной перепланировки (например, снесена несущая стена);
недееспособность собственника и другие.
Эти риски могут привести к следующим негативным последствиям:
утрате права собственности;
финансовому ущербу (убыток увеличивается при покупке объекта за счет заемных средств, так как необходимо вернуть основной долг и проценты);
длительным судебным тяжбам с необходимостью привлечения профессиональных юристов и т.д.
При выборе недвижимость должны насторожить следующие ситуации:
большое количество собственников (за последние 3-5 лет);
реализация объекта по сниженной стоимости;
банкротство продавца или наличие у него большого количества исполнительных производств;
несоответствие предоставленных документов с данными, полученными из открытых источников;
отказ от предоставления справки из наркологического диспансера.
Зачем нужна дополнительная проверка?
Профессиональная проверка юридической чистоты объекта позволяет выявить неочевидные, но важные риски. В рамках процедуры анализируются данные не только по недвижимости, но и продавцу. Особое внимание уделяется его дееспособности, наличию официального брака, проверке паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.
Проверка недвижимости предусматривает:
Документальный анализ. Это экспертиза документов, наделяющих продавца правом собственности на объект, например, свидетельства о праве собственности, договора дарения, пожизненной ренты, купли-продажи и т.д. Важно понимать основания прав и их законность. При наличии случаев их оспаривания всегда запрашивается судебное решение. Для данного анализа потребуется дополнительно выписка из ЕГРН и расширенная выписка из домовой книги (необходима для уточнения зарегистрированных лиц и категории проживающих, за которой остается право на недвижимость). В случае наличия зарегистрированных детей важно своевременно получить разрешение органов опеки и попечительства, иначе сделка может быть признана недействительной.
Оценка планировочных решений. Для проверки незаконных перепланировок запрашивается план из БТИ. Такое действие позволит избежать отказа в регистрационной процедуре со стороны Росреестра.
В целом, в рамках проверки недвижимости необходимо удостовериться в том, что:
у продавца нет супруга/и (при наличии необходимо сразу заказать нотариальное согласие на совершение сделки);
продавец не является банкротом, так как в этом случае все сделки за последние три года подлежат дополнительной проверке и могут быть признаны недействительными (для уточнения информации можно использовать сервис: https://kad.arbitr.ru/);
вторая сторона сделки не состоят на учете в наркологическом диспансере и не признана недееспособной (рекомендуем запросить эту справку вместе с основным пакетом документов, так как ее нельзя получить самостоятельно);
проверить владельца недвижимости на предмет исполнительных производств (большое их количество может стать причиной его финансовой несостоятельности).
Правовое заключение по результатам экспертизы
В рамках проверки юридической чистоты сделки возможны следующие итоговые заключения:
Недвижимость можно приобрести при соблюдении ряда рекомендаций, например, предоставлении нотариального согласия супруги продавца на совершение сделки, судебного решения и т.д. Также в эту группу попадают объекты с большой задолженностью по коммунальным платежам.
Недвижимость не стоит приобретать, так как для нее характерны повышенные риски потери права собственности и, соответственно, капитала. Эти риски отражаются в рекомендациях с указанием возможных мероприятий по их устранению.
Документ может быть оформлен в произвольной форме. Обычно его структура представлена в следующем виде:
наименование документа (например, правовое заключение № 1);
цель экспертизы;
основные характеристики объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес размещения, назначение, общая площадь, жилая площадь, вид и форма права, правообладатель, основание возникновения права и другие);
критерии проверки с полученными результатами (например, сведения об арестах – не выявлены);
экспертное мнение с пояснениями и рекомендациями (например, возможно заключение сделки после получения документа, подтверждающего отсутствие зарегистрированных лиц в квартире);
сведения о специалисте (ФИО, должность).
Проверка недвижимости перед покупкой — важный процесс, требующий особого внимания к деталям и глубокий анализ документов. Для минимизации финансовых потерь рекомендуем доверить его профессионалам со специализированными знаниями. Вам нужна квалифицированная помощь в оценке юридической чистоты квартиры? Позвоните нам или воспользуйтесь формой обратного звонка.