Какие документы нужно проверить перед покупкой дома

Покупка недвижимости – серьезная финансовая операция, требующая юридического оформления в точном соответствии с законодательством страны. Даже небольшая неточность в пакете документов может стать поводом для оспаривания законности сделки, не говоря уже о возможных "подводных камнях" в виде неожиданно выявившихся обременений или новых собственников. Поэтому документы нужно проверять очень тщательно, с помощью опытного юриста, по возможности сверяя с другими источниками. 

Обязательные документы

Начать проверку следует с паспортов всех собственников. Обращайте внимание на все – соответствие фото, регистрацию, гражданство, дату выдачи и срок действия. Достаточно, например, чтобы на момент совершения сделки у одного из участников истек срок действия паспорта, и она станет незаконной.  

Для продажи дома необходимы документы:

• правоподтверждающие;
• правоустанавливающие;
• согласие на сделку супруга;
• разрешение органов опеки;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Правоподтверждающие документы

Так называют документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. В РФ таковым с 2016 г. является выписка из ЕГРН, до этого выдавалось "Свидетельство о государственной регистрации права". Учитывайте, что прописаться можно будет только в том случае, если дом, согласно выписке, зарегистрирован как жилой. Проверьте наличие кадастровых номеров для дома и участка и их взаимосвязь (в выписке должно быть указано, что дом расположен в границах именно этого участка). Желательно, чтобы там был зафиксирован факт проведенного межевания с указанием границ участка. Если же указано, что "границы не определены", то сделка может быть проведена, но у нового собственника в дальнейшем могут возникнуть проблемы. 

Правоустанавливающие документы

Так называют документы, на основании которых собственник владеет объектом. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• свидетельство о наследстве;
• договор ренты;
• решение суда;
• решение о разделе имущества и другие.

Каждый из них требует проверки с учетом возможных рисков. Так, права на дом по завещанию могут оспариваться недовольными родственниками.

Согласие супруга

Обязательно уточните семейное положение продавца. Даже если супруг уже бывший, но недвижимость приобреталась в браке, без его согласия сделка невозможна. Если же имущество было подарено или наследовано, согласие не требуется. Возможны различные ситуации, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу.

Разрешение органов опеки

Собственниками дома могут являться несовершеннолетние дети, и это серьезная проблема. Если продавец приобретал недвижимость с привлечением материнского капитала (это указывается в ЕГРН), то детям в обязательном порядке должны быть выделены доли. В этом случае продажа дома невозможна без разрешения от органов опеки.  

Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Справку об отсутствии долгов по всем услугам запрашивают в МФЦ. Это гарантия для покупателя, что он не приобретет вместе с домом многомесячные долги с риском отключения коммунальных услуг. Наличие платежных квитанций за последние месяцы не исключает задолженностей за предыдущий период.

Дополнительные документы

Могут понадобиться и другие документы:

• градостроительный план земельного участка – полная информация о земельном участке с указанием возможных ограничений (максимальная площадь дома, наличие охранных зон и прочее);
• документы на специальное оборудование – договора на подключение к централизованным инженерным коммуникациям (вода, газ, канализация);
• выписка из домовой книги – содержит информацию о людях, зарегистрированных в доме; к моменту совершения сделки все прописанные в домовладении должны выписаться, иначе потом покупателя могут ждать серьезные проблемы, особенно если речь идет о несовершеннолетних детях;   
• технический паспорт – подробное описание объекта недвижимости (площадь, этажность, материалы постройки, поэтажные планы и прочее);
• технический план – помимо описания, содержит информацию о территориальной привязке объекта недвижимости; изготавливается кадастровым инженером, передается в электронном виде;   
• справки продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров – они не входят в обязательный пакет документов, но покупатель может попросить их для страховки, чтобы потом сделку нельзя было опротестовать из-за недееспособности продавца.

При сделках с недвижимостью риск мошеннических схем достаточно велик. Фальшивая справка, отозванная доверенность, сокрытие обременений – это только начало длинного списка возможных проблем. Лучший способ их избежать – помощь профессионалов. Опытные специалисты агентства недвижимости "Ярмарка жилья" всегда готовы оказать квалифицированную помощь на всех этапах сделки.