Покупка недвижимости – серьезная финансовая операция, требующая юридического оформления в точном соответствии с законодательством страны. Даже небольшая неточность в пакете документов может стать поводом для оспаривания законности сделки, не говоря уже о возможных «подводных камнях» в виде неожиданно выявившихся обременений или новых собственников. Поэтому документы нужно проверять очень тщательно, с помощью опытного юриста, по возможности сверяя с другими источниками.
Обязательные документы
Начать проверку следует с паспортов всех собственников. Обращайте внимание на все – соответствие фото, регистрацию, гражданство, дату выдачи и срок действия. Достаточно, например, чтобы на момент совершения сделки у одного из участников истек срок действия паспорта, и она станет незаконной.
Для продажи дома необходимы документы:
правоподтверждающие;
правоустанавливающие;
согласие на сделку супруга;
разрешение органов опеки;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Правоподтверждающие документы
Так называют документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. В РФ таковым с 2016 г. является выписка из ЕГРН, до этого выдавалось «Свидетельство о государственной регистрации права». Учитывайте, что прописаться можно будет только в том случае, если дом, согласно выписке, зарегистрирован как жилой. Проверьте наличие кадастровых номеров для дома и участка и их взаимосвязь (в выписке должно быть указано, что дом расположен в границах именно этого участка). Желательно, чтобы там был зафиксирован факт проведенного межевания с указанием границ участка. Если же указано, что «границы не определены», то сделка может быть проведена, но у нового собственника в дальнейшем могут возникнуть проблемы.
Правоустанавливающие документы
Так называют документы, на основании которых собственник владеет объектом. Это может быть:
договор купли-продажи;
договор долевого участия;
свидетельство о наследстве;
договор ренты;
решение суда;
решение о разделе имущества и другие.
Каждый из них требует проверки с учетом возможных рисков. Так, права на дом по завещанию могут оспариваться недовольными родственниками.
Согласие супруга
Обязательно уточните семейное положение продавца. Даже если супруг уже бывший, но недвижимость приобреталась в браке, без его согласия сделка невозможна. Если же имущество было подарено или наследовано, согласие не требуется. Возможны различные ситуации, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу.
Разрешение органов опеки
Собственниками дома могут являться несовершеннолетние дети, и это серьезная проблема. Если продавец приобретал недвижимость с привлечением материнского капитала (это указывается в ЕГРН), то детям в обязательном порядке должны быть выделены доли. В этом случае продажа дома невозможна без разрешения от органов опеки.
Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Справку об отсутствии долгов по всем услугам запрашивают в МФЦ. Это гарантия для покупателя, что он не приобретет вместе с домом многомесячные долги с риском отключения коммунальных услуг. Наличие платежных квитанций за последние месяцы не исключает задолженностей за предыдущий период.
Могут понадобиться и другие документы:
градостроительный план земельного участка – полная информация о земельном участке с указанием возможных ограничений (максимальная площадь дома, наличие охранных зон и прочее);
документы на специальное оборудование – договора на подключение к централизованным инженерным коммуникациям (вода, газ, канализация);
выписка из домовой книги – содержит информацию о людях, зарегистрированных в доме; к моменту совершения сделки все прописанные в домовладении должны выписаться, иначе потом покупателя могут ждать серьезные проблемы, особенно если речь идет о несовершеннолетних детях;
технический паспорт – подробное описание объекта недвижимости (площадь, этажность, материалы постройки, поэтажные планы и прочее);
технический план – помимо описания, содержит информацию о территориальной привязке объекта недвижимости; изготавливается кадастровым инженером, передается в электронном виде;
справки продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров – они не входят в обязательный пакет документов, но покупатель может попросить их для страховки, чтобы потом сделку нельзя было опротестовать из-за недееспособности продавца.
При сделках с недвижимостью риск мошеннических схем достаточно велик. Фальшивая справка, отозванная доверенность, сокрытие обременений – это только начало длинного списка возможных проблем. Лучший способ их избежать – помощь профессионалов. Опытные специалисты агентства недвижимости «Ярмарка жилья» всегда готовы оказать квалифицированную помощь на всех этапах сделки.