Покупаем загородный дом: пошаговая инструкция
Покупка дома – важнейшая задача как с финансовой, так и с бытовой точки зрения. Риск возникновения проблемных ситуаций достаточно велик. Как и любая солидная финансовая операция, сделка по купле-продаже недвижимости привлекает большое количество мошенников. Да и продающий дом собственник может оказаться непорядочным человеком, способным на обман ради прибыли. Даже при благополучно совершенной сделке могут проявиться «подводные камни» вроде неверно проведенного межевания или проблемных соседей. Поэтому подготовка и проведение сделки требует от покупателя ответственного, тщательно продуманного подхода. Предлагаем пошаговую инструкцию по покупке загородного дома.
Этап 1. Определить цель покупки
Дом может приобретаться для собственного проживания или сдачи в аренду, для летнего отдыха или круглогодичной жизни, для вложения капитала в инвестиционных целях. От цели покупки зависят параметры отбора. Например, при покупке недвижимости в инвестиционных целях стоит оценить перспективы региона – планы его развития, окружающая инфраструктура, какие объекты планируется построить по соседству и прочее. При выборе дома для летнего отдыха некритична система отопления, и, напротив, круглогодичное проживание требует тщательной проверки всех инженерных коммуникаций, в том числе отопительных.
Еще один важный нюанс – рынок недвижимости, первичный или вторичный. На первичном рынке покупатель становится первым собственником жилья. Это может быть готовое жилье по проекту застройщика или же выстроенное под заказ по индивидуальному проекту покупателя (самый затратный вариант). Существенно снизить стоимость покупки можно, приобретая дом на стадии планирования или начального строительства. Но в этом случае новоселья придется ждать достаточно долго.
Жилье на вторичном рынке, как правило, стоит дешевле за счет естественного износа. При осмотре обжитого дома проще оценить его достоинства и недостатки. Но такое приобретение требует тщательной проверки предыстории недвижимости – отсутствия других собственников, обременений по суду и других «подводных камней».
Нужно учитывать, что в объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться разными терминами, не всегда точными. Это может быть:
загородный дом – жилой дом с приусадебным участком, пригодный для круглогодичного проживания;
таунхаус – секция блокированной застройки, в которой дома до трех этажей блокируются друг с другом боковыми стенами; у каждого таунхауса отдельный выход и собственный участок до 4-х соток;
дача – жилое строение только для теплого сезона.
Этап 2. Оценка финансовых возможностей
Перед началом поиска необходимо трезво оценить сумму, которую вы можете потратить на покупку, и определить ценовую планку будущего приобретения. При необходимости подумайте о дополнительных источниках финансирования – материнский капитал, ипотека или другие варианты. При решении взять ипотеку стоит заранее обратиться в банк, чтобы получить предварительное одобрение.
Этап 3. Выбор района проживания
Критерии выбора индивидуальны для каждой семьи. Для семей с детьми важна близость детской инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Доступность медицинского обслуживания важна для пожилых жильцов. Для кого-то критична близость города, кому-то, наоборот, хочется жить подальше от городской суеты. Наиболее частые критерии:
экологическая чистота района;
уровень шума (удаленность от трасс, аэродромов и прочего);
доступность медицинских учреждений;
доступность торговых точек (магазинов, рынков);
транспортное сообщение (наличие дорог, расписание и остановки общественного транспорта);
высокий уровень безопасности (отсутствие криминальной среды и прочее).
Этап 4. Поиск вариантов
К этому этапу рекомендуется приступать с четким представлением о том, какие дома и в каком районе вы ищете – это значительно сузит круг поиска. Объявления о продаже недвижимости можно найти на специализированных интернет-порталах – «Яндекс-недвижимость», «Авито» и других. Для начала отбирайте все варианты – от собственников, застройщиков, агентств. Используйте другие источники информации – региональные интернет-площадки, печатные СМИ, «сарафанное радио». Можно самому дать объявление о покупке с указанием основных критериев.
Искать можно самостоятельно или обратиться к услугам агентства по недвижимости. Второй вариант потребует дополнительных расходов, но сэкономит время. Но даже если вы решили обратиться к профессионалам, стоит начать поиск самостоятельно. Это позволит получить общее представление о количестве предложений в нужной локации, порядке цен, характеристиках домов.
Этап 5. Анализ вариантов
После отбора рекламных объявлений не торопитесь созваниваться с продавцами, а вначале проанализируйте их. Даже того минимума информации, что содержится в объявлении, может быть достаточно, чтобы сделать первичные выводы и убрать явно неподходящие варианты.
Например, один и тот же дом может предлагаться в объявлениях разных агентств, если продавец обратился сразу к нескольким риелторам. Еще один неприятный сюрприз – объявление с выгодными условиями может оказаться пустышкой, рекламирующей несуществующий объект с демонстрацией недостоверных фотографий. Это делается для привлечения покупателей, в надежде заинтересовать его реальным, но менее привлекательным домом.
Очень осторожно стоит отнестись к чрезмерно дешевому жилью. Даже если сам дом окажется в хорошем состоянии, с большой вероятностью у него обнаружатся дефекты конструкции, сложная предыстория или другие неприятные сюрпризы. Разумно ориентироваться на средние цены.
Серьезную помощь в проверке окажут карты Яндекса и Гугла. По ним можно проверить маршруты, вычислить реальные расстояния, отследить состояние дорог. Возможно, интересующий вас объект даже попал на панорамную съемку. На спутниковых снимках можно разглядеть качество дорог (асфальт, грунтовка), ширину улиц, наличие удобного заезда на участок и другие параметры.
Публичная кадастровая карта позволит узнать статус земли – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), коттеджный поселок (КП), садовое некоммерческое товарищество (СНТ). От статуса зависят тарифы на ЖКХ, состояние дорог и прочее. Кадастровая карта также позволит уточнить расположение дома на территории, межевание и другие важные характеристики – например, не находится ли дом в охранной зоне (заповедник, памятник архитектуры и другие), где есть ограничения по строительству.
Оцените характеристики вашего и соседних населенных пунктов – численность населения, развитость инфраструктуры, перспективы развития. Отдельно проверьте близость нежелательных объектов – опасных производственных предприятий, полигонов для отходов, скотоводческих ферм и птицефабрик, аэродромов и других. На что обратить особое внимание, подскажет СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Конструктивная рекомендация профессионалов – по результатам анализа составьте для каждого отобранного дома опросный лист. Это список вопросов, которые вы намерены задать продавцу при первом телефонном разговоре. Он позволит грамотно выстроить разговор, уточнить все интересующие детали, не упустить ничего важного. Оставьте место для ответов продавца, эти пометки помогут в дальнейшем решить, стоит ли ехать на осмотр дома.
Этап 6. Первый разговор с продавцом
После отбора вариантов и подготовки опросных листов можно приступать к телефонным переговорам с продавцом. Первый разговор позволит не только уточнить информацию, но и обратить внимание на возможные заминки и уклончивые ответы. Что нужно уточнить:
кому и на каких основаниях принадлежит дом;
семейное положение продавца (если дом приобретался в браке, понадобится согласие супруга, даже бывшего);
есть ли несовершеннолетние собственники (если в дом вкладывался материнский капитал, его доля принадлежит детям; для продажи необходимо разрешение органов опеки);
сколько лет в собственности, сколько переходов прав собственности было за последние 3-5 лет (чем меньше, тем лучше; частая смена собственника – серьезный повод для беспокойства);
в каком состоянии документы на дом, готов ли необходимый комплект;
проведено ли межевание (достоверное и рациональное межевание – серьезный плюс);
основные характеристики дома (этажность, планировка и прочее; они есть в объявлении, но уточнить не помешает);
размер ежегодных расходов – коммунальные тарифы, членские взносы, сборы;
кадастровый номер (это не является конфиденциальной информацией; отказ продавца – повод задуматься).
Обязательно уточните, разговариваете ли вы непосредственно с владельцем. Продажа по доверенности – серьезный риск, она может оказаться фальшивой или быть отозванной. В этом случае обязательно найдите способ лично встретиться с реальным собственником, чтобы оценить его дееспособность. Распространенная практика – попросить у продавца справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
После беседы проанализируйте содержание опросного листа. Сравните данные, полученные от продавца, с теми, что вы уже нашли самостоятельно. Оцените впечатление от продавца – компетентность, откровенность, готовность уточнять информацию. Безусловно, распознать мошенника по телефонной беседе невозможно, но составить предварительное представление о потенциальном партнере – вполне.
Этап 7. Осмотр дома
На первый, предварительный просмотр можно приехать одному. Если дом вас серьезно заинтересует, то на второй просмотр рекомендуется пригласить опытного строительного эксперта – профессионал сумеет оценить техническое состояние дома и заметить скрытые дефекты. Экономия на профессиональной консультации может очень дорого обойтись в дальнейшем.
Осмотр должен быть тщательным. Не стесняйтесь задавать вопросы и осматривать каждый угол – речь идет о дорогостоящем многолетнем приобретении, от которого зависит ежедневный комфорт всей семьи. Есть ряд ключевых моментов, обязательных для осмотра.
Участок
Если есть время, нанесите предварительный визит без предупреждения хозяина и захода на участок. Осмотр начинается еще на подъезде к дому – оцените качество дороги и проведенное в пути время. Прогуляйтесь по окрестностям, оцените близость инфраструктуры, обратите внимание на состояние территории и уровень шума. Очень ценную информацию можно получить от соседей, у которых нет необходимости скрывать возможные недостатки. Расспросите о качестве коммунального обслуживания, перебоях в электроснабжении, есть ли доступ к медицинской помощи, не заливает ли во время паводков – список вопросов стоит продумать заранее.
При посещении самого участка обратите внимание на его размеры, рельеф, грунт, расположенные на нем постройки. Проверьте состояние дренажной системы. Особого внимания требует обустройство и соответствие нормативам выгребных ям и источников воды.
Фундамент
Оценить качество фундамента визуально достаточно сложно – он скрыт под землей. О его невысоком качестве говорят трещины на стенах, просевшие углы, сырой подвал, заметно наклонившийся или подгнивший пол, плесень и другие признаки. Самостоятельно можно уточнить у продавца тип фундамента и его глубину. Точно оценить состояние смогут только профессионалы, пробив специальные шурфы.
Если фундамент отсутствует, то строение можно рассматривать только в качестве временного жилья.
Материал постройки
Важнейший параметр, от свойств которого зависит теплоизоляция, прочность, долговечность и другие основные характеристики постройки. Это может быть деревянный сруб, кирпичная кладка, железобетонные панели, строение из газо- и пеноблоков. Каждый материал имеет плюсы и минусы, свои особенности. Так, в деревянном срубе может обнаружиться гниль и жуки-древоточцы, в панельном строении очень важно оценить качество заделки швов, в кирпичном – качество кирпича и толщину кладки.
Крыша
Важна ее прочность и герметичность. Качество гидроизоляции можно наглядно оценить во время дождя, в сухую погоду нужно поискать следы протечек. Заметнее всего они будут на чердаке, там же можно увидеть состояние стропил – нет ли гниения или других повреждений. Стоит осмотреть и сам чердак – возможно, там можно обустроить кладовку или полноценную жилую мансарду.
Уточните материал кровельного покрытия и его состояние, а также надежность и эффективность водостоков.
Электропроводка
Посмотрите договор на поставку электроэнергии, узнайте, какая мощность электроснабжения предполагается для участка. Проверьте качество прокладки электропроводки, состояние проводов и оборудования. Уточните, какое напряжение выдерживает проводка – включите в сеть несколько энергоемких бытовых приборов и проверьте, не сработают ли автоматы.
Отопление
Если дом покупается для круглогодичного проживания, качественное отопление – важнейшее условие комфорта. Оно может быть централизованным или с собственным отопительным котлом – газовым, электрическим, на жидком или твердом топливе. Проверяют состояние батарей, труб, кранов для спуска воздуха. Но полноценно определить, насколько качественно обогревается дом, получится только в холодный сезон.
Нормативными документами установлены критерии теплоэффективности – толщина стен из разных материалов, сопротивление теплопередачи и другие, по которым специалист может определить, понадобится ли дому дополнительное утепление.
Водоснабжение
Качество работы централизованной системы несложно проверить на практике. Нужно оценить напор, состояние труб и оборудования. Если в дом подается только холодная вода, а для нагрева стоит газовая колонка или электронагреватели, проверяют работу оборудования, а также разрешительную документацию на его установку. Проверьте работу канализации.
Собственная система водоснабжения требует расширенной проверки – кроме состояния водопровода, нужно оценить источник воды. Если он не внушает доверия, не поленитесь отправить пробы воды на анализ.
Если результат осмотра вас устраивает, и приглашенный эксперт не нашел серьезных дефектов, можно приступать к следующему этапу – проверке документов.
Этап 8. Проверка документов
Этот этап требует еще большего внимания, чем осмотр дома. И вновь необходима помощь профессионала – опытного юриста или риелтора, который проверит пакет документов и составит договор купли-продажи. Даже небольшая ошибка в документах может привести к возникновению проблем, вплоть до признания сделки недействительной. Каждый документ из пакета необходимо тщательно проверить, чтобы исключить возможность поддельных экземпляров. В комплект документов на дом входят:
разрешение на строительство – выдается при получении права на земельный участок;
свидетельство на недвижимость и участок – подтверждение права собственности;
справка о прописанных лицах – для завершения сделки они все должны быть выписаны;
согласие на продажу от совладельцев – необходимо при долевой собственности на дом;
свидетельство о госрегистрации;
выписки из ЕГРН (характеристики дома, переходы прав собственности, наличие обременений и ограничений);
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
кадастровый паспорт;
технический паспорт;
справка о коммунальных платежах.
Дополнительно могут понадобиться и другие документы – кредитный отчет по продавцу, согласие супруга, разрешение из службы опеки и другие.
Этап 9. Заключение сделки. Предварительное соглашение
После принятия решения о покупке между продавцом и покупателем заключается предварительный договор (договор задатка, авансовое соглашение), в котором оговариваются основные условия сделки – предмет сделки, его стоимость, сроки и условия заключения договора купли-продажи, порядок расчетов, размер аванса или задатка, неустойки за одностороннее расторжение. В нем также фиксируются дополнительные условия – например, обязательство продавца провести межевание. Документ не требует обязательной госрегистрации, но имеет юридическую силу.
Этап 10. Заключение сделки. Подписание договора купли-продажи
По истечении предварительного соглашения заключается договор купли-продажи. Его оформление означает переход прав собственности, то есть полное завершение сделки. Договор оформляют в трех экземплярах, один из которых в обязательном порядке направляется на госрегистрацию. В нем содержится подробная информация обо всех аспектах совершаемой сделки:
перечисление объектов сделки (не только дом и участок, но и все строения на нем);
данные продавца;
данные покупателя;
описание участка;
описание дома;
факт отсутствия задолженностей по всем видам взносов и коммунальных платежей;
сумма сделки и порядок расчетов;
заявление продавца об отсутствии обременений;
заявление покупателя об отсутствии препятствий;
порядок проведения сделки (когда и как будет проведена, кто регистрирует и прочее);
ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Договор купли-продажи оформляется в письменной форме, подписывается и брошюруется. Заверять его у нотариуса не обязательно, но желательно. Кроме того, учитывая важность документа, перед подписанием договора настоятельно рекомендуется показать его опытному юристу – это позволит исключить вероятность ошибки и проблем с госрегистрацией.
Окончательный расчет нужно проводить только после заключения сделки, когда переход права собственности к покупателю подтвержден выпиской из ЕГРН. Это условие оговаривается в договоре купли-продажи. Способы передачи денег могут быть разными – банковская ячейка, аккредитив и другие.
Подводя итоги
Риск мошенничества при операциях с недвижимостью очень велик. Стоит насторожиться, если цена на дом явно занижена, продавец настойчиво торопит со сделкой, настаивает на крупной предоплате, не дает внятных ответов на вопросы. Но это очевидные риски. Гораздо сложнее, например, вовремя обнаружить проблемы с инженерными коммуникациями, которые потребуют дорогостоящего ремонта.
Еще неприятней станет ситуация, когда уже после оплаты выяснится, что на недвижимости есть обременения или на ее долю претендует бывший супруг продавца. Чтобы избежать проблем, обращайтесь к профессионалам. Строительный эксперт, вооруженный знаниями, опытом и инструментами, сумеет грамотно оценить состояние дома и участка, даже если продавец замаскирует дефекты. Не менее важна роль опытного юриста или риелтора, которые досконально проверят историю недвижимости, оценят подлинность документов, грамотно составят договор купли-продажи.
Специалистами агентства недвижимости «Ярмарка жилья» накоплен огромный опыт по оформлению сделок на первичном и вторичном рынках жилья. Компания предлагает полное юридическое сопровождение на всех этапах, гарантируя полное соответствие документации законодательству РФ. «Ярмарка жилья» – гарантия безупречной сделки!